Professione: Amministratore di Condominio


Ricordate la scena dell’assemblea di condominio nel film “IL MOSTRO”, di Roberto Benigni?

Tratto da “Il mostro” di Roberto Benigni (1994) – Riprodotto ai sensi dell’art. 70 Legge 22 aprile 1941, n. 633

Era il 1994… preistoria per il mondo dell’amministrazione condominiale… ma oggi che cosa è un amministratore di condominio?

Dalla nascita dei primi agglomerati urbani e fino al 18 giugno 2013, chiunque poteva svolgere l’attività di amministratore di condominio, anche non possedendo qualifiche o professionalità particolari, in quanto non vi era nessuna normativa che poneva limiti specifici in questo settore.

L’art. 25 della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici) introducendo l’art. 71 bis nelle Disposizioni di attuazione del Codice Civile ha fissato, per la prima volta, i requisiti essenziali per l’esercizio della professione di amministratore di condominio, tra i quali – oltre al possesso dei requisiti di onorabilità, – l’aver frequentato un corso di formazione iniziale e l’obbligo di partecipazione ad attività di aggiornamento periodico, senza però indicarne le modalità.

Art. 71 bis Disposizioni di attuazione del Codice Civile

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro:

a) che hanno il godimento dei diritti civili;

b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) che non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.

La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall’incarico. In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della presente disposizione, e’ consentito lo svolgimento dell’attività di amministratore anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

 

Successivamente il Decreto-Legge 23 dicembre 2013, n. 145 (Interventi urgenti di avvio del piano “Destinazione Italia”) [convertito con Legge 21 febbraio 2014, n. 9 (Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 23 dicembre 2013, n. 145)] ha integrato la normativa riguardante l’attività di amministrazione condominiale disponendo, con l’art. 1 comma 9 lettera a), l’emanazione di un regolamento per stabilire i requisiti e le modalità di svolgimento dei corsi necessari per l’esercizio della professione di amministratore di condominio.

Art. 1, comma 9 - lettera a) DECRETO-LEGGE 23 dicembre 2013, n. 145

Disposizioni per la riduzione dei costi gravanti sulle tariffe elettriche, per gli indirizzi strategici dell’energia geotermica, in materia di certificazione energetica degli edifici e di condominio, e per lo sviluppo di tecnologie di maggior tutela ambientale


9. La riforma della disciplina del condominio negli edifici, di cui alla legge 11 dicembre 2012, n. 220, e’ così integrata:

a) con Regolamento del Ministro della Giustizia, emanato ai sensi dell’articolo 17, comma 3, della legge 23 agosto 1988, n. 400, sono determinati i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall’articolo 71-bis, primo comma, lettera g), delle disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, per come modificato dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220;

 

Il regolamento, entrato in vigore il 9 ottobre 2014, con il Decreto del Ministro della Giustizia 13 agosto 2014 n.140, ha stabilito all’art. 5, la durata del corso di formazione iniziale in almeno 72 ore, mentre quello di aggiornamento annuale in almeno 15 ore.

Art. 5 D.M 13 agosto 2014, n. 140

Svolgimento e contenuti dell’attivita’ di formazione e di aggiornamento

Il corso di formazione iniziale si svolge secondo un programma didattico predisposto dal responsabile scientifico in base a quanto specificato al comma 3 del presente articolo. Il corso di formazione iniziale ha una durata di almeno 72 ore e si articola, nella misura di un terzo della sua durata effettiva, secondo moduli che prevedono esercitazioni pratiche.

Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all’evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici.

I corsi di formazione e di aggiornamento contengono moduli didattici attinenti le materie di interesse dell’amministratore, quali:

a) l’amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti ed ai poteri dell’amministratore;

b) la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici ed agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;

c) le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;

d) i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;

e) la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;

f) i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato;

g) le tecniche di risoluzione dei conflitti;

h) l’utilizzo degli strumenti informatici;

i) la contabilità.

L’inizio di ciascun corso, le modalità di svolgimento, i nominativi dei formatori e dei responsabili scientifici sono comunicati al Ministero della Giustizia non oltre la data di inizio del corso, tramite posta certificata, all’indirizzo di posta elettronica che verrà tempestivamente indicato sul sito del Ministero della Giustizia.

Il corso di formazione e di aggiornamento può essere svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.

 

E’ quindi evidente che, in virtù del combinato disposto dagli interventi legislativi prima richiamati, l’attività di amministratore di condominio ha superato la vecchia arte del “fai-da-te” ed ha assunto carattere di figura professionale, richiedendo competenze multidisciplinari su diritto, edilizia, contabilità, fiscalità, sicurezza, gestione, ma anche moltissima passione, aggiornamento e capacità di corretta interpretazione delle immanenti elaborazioni normative di settore.

Contestualmente alla riforma condominiale è intervenuta anche la Legge 14 gennaio 2013, n. 4 (Disposizioni in materia di professioni non organizzate) che ha disciplinato le professioni non regolamentate in Ordini e Collegi, all’interno delle quali è inquadrabile l’attività dell’amministratore di condominio, legittimandone pertanto la qualità professionale.

L’amministratore di condominio, che svolge la sua attività in forma continuativa, vede ora riconosciuta la propria qualità di professionista, anche se non appartenente ad un Ordine o ad un Collegio (in quanto attualmente non esistenti per la categoria), ma la stessa legge all’art. 2, stabilisce che anche coloro che svolgono attività di amministrazione condominiale possono costituire Associazioni professionali con lo scopo di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, di assicurare, mediante una struttura organizzativa e tecnico-scientifica, un’adeguata formazione permanente ai propri iscritti, nonché vigilare sulla condotta professionale degli associati stabilendo sanzioni disciplinari in caso di violazione del codice di condotta.

Art. 1 LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4

Oggetto e definizioni

1. La presente legge, in attuazione dell’art. 117, terzo comma, della Costituzione e nel rispetto dei principi dell’Unione europea in materia di concorrenza e di libertà di circolazione, disciplina le professioni non organizzate in ordini o collegi.

2. Ai fini della presente legge, per «professione non organizzata in ordini o collegi», di seguito denominata «professione», si intende l’attività economica, anche organizzata, volta alla prestazione di servizi o di opere a favore di terzi, esercitata abitualmente e prevalentemente mediante lavoro intellettuale, o comunque con il concorso di questo, con esclusione delle attività riservate per legge a soggetti iscritti in albi o elenchi ai sensi dell’art. 2229 del codice civile, delle professioni sanitarie e delle attività e dei mestieri artigianali, commerciali e di pubblico esercizio disciplinati da specifiche normative.

3. Chiunque svolga una delle professioni di cui al comma 2 contraddistingue la propria attività, in ogni documento e rapporto scritto con il cliente, con l’espresso riferimento, quanto alla disciplina applicabile, agli estremi della presente legge. L’inadempimento rientra tra le pratiche commerciali scorrette tra professionisti e consumatori, di cui al titolo III della parte II del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, ed è sanzionato ai sensi del medesimo codice.

4. L’esercizio della professione è libero e fondato sull’autonomia, sulle competenze e sull’indipendenza di giudizio intellettuale e tecnica, nel rispetto dei principi di buona fede, dell’affidamento del pubblico e della clientela, della correttezza, dell’ampliamento e della specializzazione dell’offerta dei servizi, della responsabilità del professionista.

5. La professione è esercitata in forma individuale, in forma associata, societaria, cooperativa o nella forma del lavoro dipendente.

Art. 2 LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4

Associazioni professionali

1. Coloro che esercitano la professione di cui all’art. 1, comma 2, possono costituire associazioni a carattere professionale di natura privatistica, fondate su base volontaria, senza alcun vincolo di rappresentanza esclusiva, con il fine di valorizzare le competenze degli associati e garantire il rispetto delle regole deontologiche, agevolando la scelta e la tutela degli utenti nel rispetto delle regole sulla concorrenza.

2. Gli statuti e le clausole associative delle associazioni professionali garantiscono la trasparenza delle attività e degli assetti associativi, la dialettica democratica tra gli associati, l’osservanza dei principi deontologici, nonché una struttura organizzativa e tecnico-scientifica adeguata all’effettivo raggiungimento delle finalità dell’associazione.

3. Le associazioni professionali promuovono, anche attraverso specifiche iniziative, la formazione permanente dei propri iscritti, adottano un codice di condotta ai sensi dell’art. 27-bis del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, vigilano sulla condotta professionale degli associati e stabiliscono le sanzioni disciplinari da irrogare agli associati per le violazioni del medesimo codice.

4. Le associazioni promuovono forme di garanzia a tutela dell’utente, tra cui l’attivazione di uno sportello di riferimento per il cittadino consumatore, presso il quale i committenti delle prestazioni professionali possano rivolgersi in caso di contenzioso con i singoli professionisti, ai sensi dell’art. 27-ter del codice del consumo, di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n. 206, nonché ottenere informazioni relative all’attività professionale in generale e agli standard qualitativi da esse richiesti agli iscritti.

5. Alle associazioni sono vietati l’adozione e l’uso di denominazioni professionali relative a professioni organizzate in ordini o collegi.

6. Ai professionisti di cui all’art. 1, comma 2, anche se iscritti alle associazioni di cui al presente articolo, non è consentito l’esercizio delle attività’professionali riservate dalla legge a specifiche categorie di soggetti, salvo il caso in cui dimostrino il possesso dei requisiti previsti dalla legge e l’iscrizione al relativo albo professionale.

7. L’elenco delle associazioni professionali di cui al presente articolo e delle forme aggregative di cui all’art. 3 che dichiarano, con assunzione di responsabilità dei rispettivi rappresentanti legali, di essere in possesso dei requisiti ivi previsti e di rispettare, per quanto applicabili, le prescrizioni di cui agli articoli 5, 6 e 7 è pubblicato dal Ministero dello sviluppo economico nel proprio sito internet, unitamente agli elementi concernenti le notizie comunicate al medesimo Ministero ai sensi dell’art. 4, comma 1, della presente legge.

Art. 8 LEGGE 14 gennaio 2013, n. 4

Validita’ dell’attestazione

1. L’attestazione di cui all’art. 7, comma 1, ha validità pari al periodo per il quale il professionista risulta iscritto all’associazione professionale che la rilascia ed è rinnovata ad ogni rinnovo dell’iscrizione stessa per un corrispondente periodo. La scadenza dell’attestazione è specificata nell’attestazione stessa.

2. Il professionista iscritto all’associazione professionale e che ne utilizza l’attestazione ha l’obbligo di informare l’utenza del proprio numero di iscrizione all’associazione.

 

La legge non indica come obbligatoria l’iscrizione ad un’Associazione professionale di categoria, tuttavia nella scelta di un amministratore di condominio, la clientela che si rivolge ad un professionista iscritto ad un’Associazione professionale ha ovviamente ulteriore garanzia dello standard di qualità delle prestazioni che il professionista scelto è in grado di fornirgli, ma tali qualità devono essere anche partecipate alla clientela con la massima trasparenza, pertanto per il combinato disposto dall’art. 1, comma 3, e art. 8, comma 2 della Legge 4/2013, l’amministratore ha l’obbligo di informare la clientela circa il possesso dei requisiti previsti da tale normativa indicando sulla carta intestata e sulle targhe, in luoghi del condominio esposti a terzi, sia la dicitura “professione svolta ai sensi della Legge nr. 4/2013”, sia il numero di iscrizione all’Associazione.

In caso contrario, l’amministratore di condominio è sanzionabile ai sensi dell’art. 20 del Decreto Legislativo 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo), in quanto responsabile di una pratica commerciale scorretta poiché limita od omette di fornire informazioni rilevanti delle quali il consumatore ha bisogno allo scopo di prendere una decisione consapevole di natura commerciale.

Art. 20 DECRETO LEGISLATIVO 6 settembre 2005, n. 206 (Codice del Consumo)

Divieto delle pratiche commerciali scorrette

1. Le pratiche commerciali scorrette sono vietate.

2. Una pratica commerciale è scorretta se è contraria alla diligenza professionale, ed è falsa o idonea a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico, in relazione al prodotto, del consumatore medio che essa raggiunge o al quale è diretta o del membro medio di un gruppo qualora la pratica commerciale sia diretta a un determinato gruppo di consumatori.

3. Le pratiche commerciali che, pur raggiungendo gruppi più ampi di consumatori, sono idonee a falsare in misura apprezzabile il comportamento economico solo di un gruppo di consumatori chiaramente individuabile, particolarmente vulnerabili alla pratica o al prodotto cui essa si riferisce a motivo della loro infermità mentale o fisica, della loro età o ingenuità, in un modo che il professionista poteva ragionevolmente prevedere, sono valutate nell’ottica del membro medio di tale gruppo. E’ fatta salva la pratica pubblicitaria comune e legittima consistente in dichiarazioni esagerate o in dichiarazioni che non sono destinate ad essere prese alla lettera.

4. In particolare, sono scorrette le pratiche commerciali:

a) ingannevoli di cui agli articoli 21, 22 e 23 o

b) aggressive di cui agli articoli 24, 25 e 26.

5. Gli articoli 23 e 26 riportano l’elenco delle pratiche commerciali, rispettivamente ingannevoli e aggressive, considerate in ogni caso scorrette.

 


E allora come si fa a capire se chi svolge l’attività di amministrazione condominiale è qualificato per farlo?

La normativa è chiarissima: l’amministratore di condominio, oltre a dover obbligatoriamente possedere i requisiti di onorabilità, pena la cessazione dall’incarico, deve:

1 – aver conseguito almeno il diploma di scuola secondaria di secondo grado;

2 – aver frequentato un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore;

3 – frequentare un corso di aggiornamento annuale della durata di almeno 15 ore.

 

Solo nel caso in cui un amministratore abbia precedentemente esercitato l’attività per almeno un anno nel periodo compreso tra il 18.6.2010 ed il 18.6.2013 (triennio precedente all’entrata in vigore della legge di riforma), il requisito del diploma di scuola secondaria di secondo grado e della frequenza del corso di formazione iniziale non è vincolante, tuttavia vi è l’obbligo di frequentare il corso di aggiornamento annuale.

Inoltre, qualora l’attività di amministrazione condominiale venga svolta da una società, i predetti requisiti devono essere posseduti, oltre che dalle persone che ricoprono le cariche sociali, anche dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii e non solo dal legale rappresentante della società che magari, per situazioni contingenti, nemmeno svolge materiale attività di amministrazione sul campo.

Resta, infine, una possibilità – stranamente lasciata dal legislatore – che permette lo svolgimento delle funzioni di amministratore di condominio da parte di un condòmino all’interno del proprio edificio: a tale figura non è richiesto il diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequenza del corso di formazione iniziale, ma addirittura nemmeno l’obbligo formativo dell’aggiornamento annuale!    Ora, considerando tutte le incombenze multidisciplinari e le responsabilità in capo ad un amministratore di condominio, appare davvero fantascientifico il fatto che un condòmino, senza professionalità e minimi requisiti, possa gestire la moderna amministrazione condominiale riuscendo ad ottemperare a tutte le scadenze e normative di settore!


Ma chi controlla la presenza di tutti i requisiti necessari per lo svolgimento della professione di amministratore di condominio?

Il legislatore non ha previsto alcun criterio specifico, pertanto questo compito è lasciato ai condòmini che però, pur essendo i principali destinatari dei servizi e delle prestazioni professionali fornite dagli amministratori ed avendo quindi tutto l’interesse a farsi amministrare da professionisti in regola, raramente si curano di effettuare le verifiche necessarie ad accertare il possesso e la permanenza dei requisiti professionali del proprio amministratore.

E allora, prima di nominare un amministratore di condominio, bisogna chiedere a colui che si propone per tale incarico di dimostrare la sussistenza dei requisiti previsti dall’art. 71 bis delle Disp. Att. Codice Civile, di dimostrare di aver frequentato il corso di formazione iniziale e di essere in regola con il suo aggiornamento professionale annuale mediante l’esibizione della certificazione rilasciata da un Responsabile Scientifico di un’Associazione, preferibilmente iscritta al Ministero dell’Industria e dello Sviluppo Economico, poiché in difetto di alcuno di questi requisiti l’eventuale nomina risulterebbe nulla e ciò potrebbe costituire problematiche rilevanti per gli stessi condòmini che, trovandosi in tal caso privi di un amministratore, risponderebbero personalmente per qualsiasi evento negativo che coinvolga il condominio.

Abbiamo visto quindi che i tempi sono cambiati, la materia condominiale si è evoluta e necessita di professionisti sempre più preparati e proattivi, dei manager della gestione immobiliare, dei Building Manager, ma acquisire una valida preparazione professionale significa sostenere dei sacrifici, in termini di tempo, di denaro, di spazio sottratto ai propri affetti e questo necessariamente va ad influire sul prezzo che tale professionalità assume sul mercato.

E’ necessario però essere consapevoli che spesso per riparare una macchina non basta saper avvitare un bullone: bisogna soprattutto sapere qual è il bullone da avvitare e questa capacità si acquisisce esclusivamente con la preparazione, l’impegno, lo studio, la passione e tanta, tanta esperienza: la professionalità costa!

Allo stesso tempo anche i condòmini sono sempre più presenti, preparati ed informati in materia condominiale e pongono sempre maggiore attenzione nella scelta del proprio amministratore, valutando che non sempre ad un compenso basso corrisponde un buon amministratore condominiale, anzi nella maggior parte dei casi è proprio il contrario.

 

Quindi, cari condòmini, scegliete consapevolmente il vostro amministratore!


Fonti normative: Normattiva
I testi delle normative riportate nell’articolo non rivestono carattere di ufficialità, l’unico testo definitivo è quello pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale a mezzo stampa, che prevale in caso di discordanza.
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